専門家が実践する再建築不可物件の価値を上昇させ売却する5つの方法

再建築不可物件とは
現行の建築基準法の基準を満たすことが出来ず、その土地に新たに建物を建築できない不動産を指します。

もしかするとあなたは、再建築不可物件を所有しており、売却や建て替えなどの活用に悩んでいるのではないでしょうか。

実は、再建築不可物件の活用で目指すことはシンプルで、再建築不可状態を解消し、建築可能にすることです。建築可能になれば、不動産の価値は大きく上昇し、売却に限らずに活用の幅は広がります。

そして、この再建築不可状態を解消する、若しくは再建築不可のままでも不動産の価値を上げる為には、正しい手法が存在します。

手法を理解し、正しいアプローチを行えばきっとあなたの不動産価値は上昇します。

なぜなら、この記事で紹介する再建築不可物件の正しい売却方法や解消方法は、過去に弊社が実際に頂いた数多くの再建築不可物件の売却を成功に導いた方法論であり、その効果は結果として実証済みです。

売却コンシェルジュ:再建築不可物件の売却成功事例

ここでは、再建築不可物件をより高く売却する為の方法論を、具体例を交えて詳しく説明します。記事の内容は、売却をお考えの方はもちろん、相続で取得した再建築不可物件の活用にも役立つはずです。

最後まで読み進めて頂ければ、再建築不可物件の理解が深まるとともに、どのようにすれば再建築不可状態が解消できより高く売却できるか。どのようにすれば再建築不可のままでも不動産を有効活用できるかがわかり、具体的に行動に移せるようになります。

1. 再建築不可物件の種類

再建築不可になる物件は、ほとんどの場合、次の6つの種類のいずれかに該当します。まずは、あなたが所有する再建築不可物件の種類を確認してください。

路地状敷地で通路(路地)部分が2m未満

路地状敷地の再建築不可

路地状敷地・旗竿地とは
建築基準法の道路に、敷地の通路部分だけ接している土地を「路地状敷地」または「旗竿地」といいます。

上記図のように、道路に接している敷地の間口が2.0m未満の場合は建物を再建築することが出来ません。また、通路部分の幅も一箇所でも2.0m未満の場所があれば再建築することはできません。

たとえ、敷地の通路部分が2.0mだとしても、塀などの構築物により、実際の幅が2.0m未満になってしまっている場合も同様に再建築することが出来ないのでご注意下さい。

建築基準法の道路に接していない土地

建築基準法上の道路に未接道

上記図のように敷地が建築基準法上の道路以外の通路や路地のみに接している場合は、建物を再建築することはできません。

接している道が、建築基準法上の道路かどうかは管轄する役所でご確認出来ます。

無接道の土地

袋地

「袋地」や「無接道地」と呼ばれる敷地です。道路に接していないため、再建築はできません。

無接道地の場合は、敷地から公道に至るために、その敷地を取り囲んでいる他の土地を通行できる権利が認められています(民法210条1項)。他人の土地を通行する権利を「囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)」や「袋地通行権」と言います。また、他人の土地を利用して給排水管を通す、「通水権」も認められます。

幅員が4.0mの位置指定道路(昭和40年~50年代前後の分譲宅地)

古い分譲宅地

昭和40年代~50年前後に分譲された宅地に多い事例です。道路部分は建築基準法第42条1項5号道路(位置指定道路)として開発しており、道路幅員が4.0mちょうどの場合は注意が必要です。

特に道路端で振り分けられている土地は、改めて測量を行うと2.0mを欠いていることがあり、少しでも足りないと再建築不可の土地と判断されます。

敷地の間口は2.0mでも、道路中心線の延長線から外れている場合

振り分けの土地

敷地の接道間口が2.0mであっても、上記図のように敷地が道路中心線の延長線から平行でない場合は、一番狭くなっている部分が2.0mを欠いている可能性があります。

イメージとしては、直系2.0mの円(球)がどこにも当たらずに敷地内に侵入できなければ再建築不可となります。

違法建築で分譲された土地

違法建築の分譲住宅

昭和40年代などの古い分譲住宅に多い事例です。先に、奥側2つの敷地に建物を建築し、その後、手前側の敷地に新たに建物を建築する手法で分譲された分譲住宅です。

このような分譲方法は敷地の二重仕様にあたり、建築時から違法建築にあたります。通路にしか面していない為、再建築不可です。

 

実は、再建築不可物件の種類はこれら以外にも存在します。しかし、ほとんどの方がこれらの種類の中からご自身の所有する再建築不可物件の種類をお選び頂けたのではないでしょうか?

次に、解消方法や改善方法の前に、再建築不可の原因について説明します。再建築不可状態を解決するために、これだけは知っておいてほしい知識のみを説明しますので、必ずお読みください。

2. なぜ、再建築が出来ないか?

建物を建築する際は、建築基準法に則り、建築確認申請を行い許可を得る必要があります。

建築基準法 第1条
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

上記の通り建築基準法では、建築物の敷地も定めており、再建築不可になる原因は建物の敷地に関する基準の中にあります。よって、次に建築物の敷地に関する建築基準法の説明をします。

少し難しい表現が続きますが、簡潔に説明しますので、このまま読み進めてください。

道路と建物の敷地との関係(建築基準法)

建築基準法では、建物を建築する敷地と道路の関係を次のように定義しています。

“ 建 築 基 準 法 第 4 3 条 ”

  • 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。

 

43条に定める道路とは、次に揚げる建築基準法第42条の主に6種類の道路を指します。詳細まで記載しますが、ここでは種類が6つあるということだけのご理解でも結構です。

“ 建 築 基 準 法 第 4 2 条 道 路 種 類 ”

  • 1項1号道路
    道路法の道路(国道、都道及び市町村道)で、幅員4m以上のものです。いわゆる、公道。

  • 1項2号道路(開発道路)
    都市計画法、土地区画整理法などに基づき築造した道路で、幅員4m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合が多く、その場合は1項1号の道路にも該当します。

  • 1項3号道路(既存道路)
    建築基準法の適用や都市計画法の区域指定の前に、既に幅員4m以上の道として存在し、現在に至っているものです。「既存道」と呼ばれます。

  • 1項4号道路(計画道路)
    道路法、都市計画法などによる新設又は変更の事業計画のある道路です。

    まだ、道路がなければ建築することは出来ませんが、次の要件を満たせば道路として該当します。

     

    ・4m以上あること

    ・2年以内に事業の施工が予定されていること

    ・特定行政庁が指定していること

  • 1項5号道路(位置指定道路)
    いわゆる「位置指定道路」です。土地の所有者が築造する幅員4m以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。数区画の宅地分譲などで多い道路です。

  • 2項道路(みなし道路)
    建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点で存在していた幅員4m未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。
    この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離2m未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水平距離4mの線を道路の境界線とみなします。

※説明を省略しますが、厳密には、3項~6項も存在します。

上記の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接することを「接道義務」といいます。

再建築不可の場合、ほとんど全てのケースでこの接道義務を満たしていません。

つまり、再建築不可を改善するためには、この接道義務を満たすような施策を行います。

ここまでを踏まえたうえで、次に弊社が行っている再建築不可状態の解決・改善のアプローチをご説明します。

3. 再建築不可を解消・改善する方法

再建築不可の解消・改善のアプローチをご説明します。弊社も実際にこのアプローチの方法で再建築不可の状態を解決・改善してきた多くの実績がある手法です。

再建築不可の最高のゴールは「再建築不可の状態を解決すること」です。もし、再建築不可がいずれの方法でも解消しない場合は「再建築不可のまま不動産価値を上昇させること」を目指します。

つまり、アプローチの方法は、次の順番で行っていきます。

“再建築不可物件に対するアプローチ手順”

  • 【手順1】再建築不可の解消(3つのアプローチ)
  • 【手順2】再建築不可のまま売却する(2つのアプローチ)

早速、【手順1】再建築不可の解消(3つのアプローチ)から、ご説明します。

【手順1】再建築不可を解消するための3つのアプローチ

3つのアプローチ

再建築不可解消のアプローチは上記手順で行います。

アプローチを具体例を交えてひとつひとつ説明します。

アプローチ1. 隣接地(全部又は1部)を購入し再建築可能にする

再建築不可の解消するため、隣接地から1部もしくは全部を購入に接道義務を満たす手法です。

全部を購入することは稀で、基本的には隣接地の1部を相場よりも割高な金額で隣接地所有者に購入打診し、交渉をします。

交渉する敷地は、極力小さくし、もしその土地がなくても隣接地が影響を受けない部分が交渉対象地となります。割高で購入したとしても、再建築不可が解消できればより多くの売却益を得られますので、隣接地所有者が納得いく金額で交渉を進めるようにしましょう。

次に具体的に交渉する部分を具体例で説明します。

路地状敷地の場合

路地状敷地で再建築不可の場合は次の図で示す部分を交渉対象地とします。

路地状敷地の解消方法

路地状敷地の再建築不可の場合は、2.0mに満たない部分は比較的小さい傾向にあります。

しかし、たとえ小さい面積であっても隣接地所有者にとっては大切な敷地です。隣接地所有者には丁寧な説明と納得して頂ける金額で交渉するようにしましょう。

弊社が取り扱った路地状敷地の隣接地交渉の際は、交渉の末、1㎡を200万円で譲って頂いた経験があります。それでも、再建築不可を解消によって得られた利益は1000万円以上です。

無接道地の場合

無接道地の場合は、囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)や通水権が設定されている部分を交渉対象地とする。

無接道地の解消方法

 

所有している土地がその他の土地に囲まれて無接道地になっている場合、敷地から公道に至るための通路を確保すること(囲繞地通行権)は民法上認められていると前述しました。

この囲繞地通行権は、隣接地所有者にとっても、自身で所有していながら、自由に通路を塞ぐことも出来ず、解決したい悩みでもあります

よって、この現在利用している通路部分を割高で譲ってもらう為の交渉を行います。

しかし、通路所有者の想いはさまざまです。中には、通路部分のことをよく思わない方もいるため、最初から購入の交渉を行うのではなく、利用状況の確認などから行い、通路利用の経緯などから問題を解決するようにしましょう。

囲繞地通行権や通水権の交渉では、多くの場合、民法の知識も必要になります。知識の補充については、Q&A隣地・隣家に関する法律と実務(司法書士 末光祐一著)がお薦めです。

幅員が4.0mの位置指定道路(昭和40年~50年代前後の分譲宅地)

まずは、道路位置を再現し、再建築可能にする方法を探ります。難しいようであれば、隣接地に交渉を行います。

幅員が4mの道路宅地

昭和40年~昭和50年代の古い分譲宅地で、道路幅員が4.0m・接道間口が2.0mの宅地は多く存在します。

現在、市街化区域内で1000㎡(若しくは500㎡)以上の開発行為(分譲宅地を作るなど)を行う場合は、開発許可制度に則り、道路位置や分譲する宅地の位置なども役所に申請を行い許可を得る必要があります。

しかし、昭和40年~昭和50年代頃はこの開発許可制度が不十分で、1000㎡を超える宅地分譲であっても道路位置だけを指定するなど、曖昧な部分が多いものでした。もし、あなたが所有する再建築不可の物件が道路位置指定のみの分譲地である場合、敷地と道路の位置が不明確であることが多く、役所や該当道路に接道している土地所有者と協議を重ね、正確な位置を測量により確定する必要が生まれます。

建築基準法の接道義務は、分譲当時と現在に違いがない為、正確な道路位置を復元できれば、あなたの再建築不可の状態が解消できる可能性が高くなります。

一方、隣接地から2.0mの不足分を購入する場合は、隣接地がその敷地を失うことによって再建築不可になることがないように配慮する必要があります。正確に測量を行ってから交渉するようにしましょう。

敷地の間口は2.0mでも、道路中心線から外れてしまっている場合

道路中心線を測量により求め、不足部分を隣接地に対し、三角形で購入交渉を行います。

道路延長線から外れた土地の解消方法

接道間口が2mある場合でも、敷地が道路中心線から外れてしまっている場合は、一番狭い部分が2.0mを欠いてしまうため、再建築が出来ません。

測量により道路中心線を求め、上記図のように2.0mを欠いてる部分を三角形で購入交渉を行います。

多くの場合、建築可能A土地より建築可能B土地のほうが交渉対象地面積が少なくなるため、交渉は建築可能B土地から先に行う方が良いでしょう。

アプローチ2. 隣接地と同時に売却する。隣接地に購入してもらう。

アプローチ1.は、再建築不可の土地単体で建築可能にする手法でしたが、アプローチ2.は隣接地している建築可能な土地と合わせることにより再建築不可状態を解消する方法です。

建築可能な隣接地所有者にとっても、自身の土地単体で売却することよりも、隣接する再建築不可物件と同時売却したほうが手元に残る利益が大きくなることが多く、経済面だけで言えば良い効果を生み出すことが出来ます。(売却や引渡時期を同時に行う必要があるため、期間の設定などは単体で売却するよりも煩雑になります。)

次に具体的に交渉する隣接地を具体例でご説明します。

通路のみの接道や無接道地の場合

同時売却若しくは購入打診

上記のように、道路に面した建築可能な土地と同時売却を行うことで、再建築不可の土地は周辺相場と同じの金額で売却することが出来ます。再建築不可のまま売却した場合、(一概には言えませんが)市場相場の半値以下になることを考えれば、価値は2倍以上増すことになります。

しかし、売却できた金額を面積按分で分配したとしても、もともと建築可能な隣接地にとっては単体で売却した場合の利益とあまり変わりがありません。

よって、交渉する場合は、建築可能な隣接地所有者が単体で売却するより多く利益を取得できるような割合を提案します。多少大きく譲歩しても再建築不可のままではなかなか売却できないことを考えると、結果的にあなたの利益につながるはずです。

違法建築で分譲された土地の場合

違法建築の分譲住宅の解消方法

上記図のような違法建築で分譲された住宅については、道路側の建築可能な土地と同時売却を行うか、通路幅員が2.0m以上あれば、通路の所有権を全て取得し建築可能にすることができます。

建築可能土地と同時売却での交渉を行う場合は、前述した通りですが、建築可能土地が単体で売却するよりも大きな利益を得られるように割合を設定し、交渉します。

通路の所有権を得て建築可能にする場合は、まず、通路の所有権割合を登記簿謄本にて確認します。上記図のような区画の分譲宅地の場合、多くは1/4づつの所有となっています。建築可能土地A及びBに対し、通路持分購入の交渉を行います。

通路持分といっても、建築可能土地A及びBの所有者も通路を利用していることが多い為、あなたが持分を購入した後も、通路状態として管理し、現在と同様に通行に利用して良い旨の覚書を準備しておくと良いでしょう。

次に、再建築不可の土地が通路奥に振り分けで2区画存在する場合、通路部分の幅員が4.0m以上か未満かで交渉する方法が異なります。

違法建築の通路幅

通路幅が4.0m以上ある場合は、通路部分の半分を接続させることができれば建築可能になるため、左の図記載のような形になるように再建築不可土地所有者に交渉を行います。

一方、通路幅が4.0m以下の場合(もっとも多い事例)は、再建築不可土地A+Bと通路部分でないと、建築可能にすることは出来ません。この場合の再建築不可土地に対する交渉は、同時に売却することで経済的利益が大きく改善する旨を丁寧に説明できればご了承して頂けることが多いように思います。

アプローチ2.でも解決できない場合は、アプローチ3.に移ります。

アプローチ3. 接道している道路の問題を解決し、建築可能にする。

アプローチ1.及び2.は、隣接地所有者への交渉がメインだったことに対し、アプローチ3.は建築基準法43条但書き道路各行政の条例を利用した解決方法です。

具体的に説明します。まず、前述した建築基準法第43条第1項(以下「43条」という)の全文と解説を行います。

43条ただし書き道路を理解しよう。

次に43条の条文を記載しますので、ご覧ください。

“建築基準法43条第1項”

  • 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

 

つまり、43条の「ただし」以降の内容に該当すれば、敷地が道路に2.0m以上接していない場合でも、建築を認めるとする条文です。このような接道を、条文のただし以降に書いてある適合基準であることから、「43条ただし書き道路」と呼んでいます。

では、ただし以降の条文の説明をします。

最初の赤線部分、国土交通省令とは次の内容を指します。

“国土交通省令(建築基準法施行規則第10条の2)

  • 法第43条第1項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

    一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
    二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4メートル以上のものに限る。)に2メートル以上接すること。
    三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。

再建築不可解消のために必要な国土交通省令は三の赤線部分です。しかし、三の条文には具体的な数値などの規定はありません。

43条の後半の赤線部分を続けるとただし書き道路は次のような解釈が出来ます。

建築物の敷地が、その建築物に応じて、避難及び安全な通行ができる十分な幅員を有する通路があり、その通路が道路に接していれば、建築を許可する可能性がある。

避難及び安全な通行ができる十分な幅員を有する通路の幅員は、各行政の判断となります。弊社の経験則ですが、幅員は最低1.8mと判断されることが多いです。

東京都では、事務の迅速化を図るために、一括審査による許可同意基準(東京都都市整備局HP)を定めていますのでこちらも合わせてご覧下さい。

では、次に43条ただし書き道路の具体例をご説明します。

43条ただし書き道路の具体例

43条ただし書き道路

上記図のような再建築不可物件で、アプローチ1.及び2で、再建築不可が解消できない場合は、担当する行政に対して、通路部分の43条ただし書き道路申請を行います。

対応や各行政庁により様々ですが、基本的には現地調査を行ってもらえることが多く、最終的な結論は建築審査会同意を必要としますが、建築が出来そうかの判断材料は得ることが出来ます。

43条ただし書き道路の許可を得られる可能性がある場合、買主が購入後、建築に際して43条ただし書き道路の申請許可を得られることを条件に売却を進めることも出来ます。

条例で再建築不可の解消を行う

再建築不可の物件は、特に都心部に多く、建替えが出来ないために、空き家のまま放置されたり、老朽化してしまっているものも多く存在します。

各行政も再建築不可物件を問題視しており、独自に再建築不可を解消する条例を定める自治体が増えてきています。

ここでは、独自に再建築不可に対応している行政をご紹介します。

アプローチ1.及び2.を行うと同時並行で、アプローチ3.を事前調査しておくことをお薦め致します。

 

以上の再建築不可解消の3つのアプローチが実現不可能な場合、【手順2】再建築不可のまま売却を行うアプローチに移ります。

【手順2】再建築不可のまま売却する(2つのアプローチ)

2つのアプローチ

再建築不可の解消が出来なかった場合は、再建築不可のままでも価値上昇を目指す為、上記2つのアプローチを行います。

2つのアプローチの前提として再建築不可物件のリフォームが必要となる場合が多い為、再建築不可物件のリフォームについて説明します。

再建築不可物件はリフォーム出来るの?

再建築不可物件は、建築基準法に定める増築・改築・再建築は行えません。言い換えると、「建築確認申請」を必要とする行為を行うことが出来ません。

しかし、建築確認申請には次の例外が存在します。

4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては確認申請は受けなくて良い

木造2階建て、延床面積500㎡以下の建築物とは、ほとんどの一戸建住宅に該当することになります。

この規定があるため、梁と柱だけ残したリフォームを行うことも可能となります。

どこまでリフォームを行うべき?

再建築不可物件は、買主にとって次のデメリットがあります。

“再建築不可物件の買主のデメリット”

  • 火事などで完全に焼失した場合、再建築できない。
  • 購入の際、銀行融資(住宅ローンなど)を利用できない(非常にしずらい)。
  • 土地形状によってはリフォームが割高になりやすい。(間口が狭く重機が使用できないなどの場合)

以上の理由から、不動産価値は低く判断され、売却価格が廉価になります。

言い換えれば、買主の不安を少しでも和らげるようなリフォームを行えれば、売却価格を上昇させることが出来ます。

売却する不動産が存在する地域の需要を調べ、「住宅として売却する」か「賃貸を行い、収益物件として売却する」かを決定します。

住宅として売却する場合は、買主も耐震性や防火構造などの安心を求める為、全体的にしっかりリフォームし、設備も充実させる必要があります。

一方で、賃貸を行い、収益物件として投資家に売却するのであれば、シンプルなリフォームを費用を抑えて行い、利回りを上げられるような工夫が必要になります。

地域需要に合わせられるように、リフォーム予算を決定しましょう。

不動産会社による買取も検討する

前述の通り、再建築不可の売却は、特にリフォームを行う場合、施行事業者の技術を要し、市場調査を丹念に行う必要があります。

金額が希望に折り合うようであれば、再建築不可を専門とする不動産買取会社に買取を依頼することも視野に入れましょう。

不動産買取会社を探す場合は、買取会社にホームページがないことも多い為、不動産仲介会社に紹介を依頼することも出来ます。

まとめ:再建築不可物件の活用は、可能性をあきらめない!

再建築不可物件の活用において、重要なことは市場価値が上がる可能性をあきらめないことです。

この記事にご説明していることを全て実践できれば、きっと不動産価値を上げる糸口はあるはずです。

ただし、再建築不可物件は専門性が高いことも事実です。

活用の際は、不動産会社や建築士に十分相談するようにしましょう。

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