3ステップで不動産価値がわかる!自分で土地・戸建を査定する方法

自宅査定の方法

あなたは、自分の所有する土地や戸建の現在の価値を出来るだけ正確に把握したいのではないでしょうか。

実は、戸建や土地の査定は、マンションの査定と異なり、簡単なものではありません。しかし、この記事に記載されている査定方法を実践して頂ければ、比較的正確な不動産の現在価値を把握することが可能です。

なぜなら、ここに記載している不動産の査定方法は、弊社が実際に戸建や土地を査定する時に利用している手法を、一般の方が利用できるように改定したもので、多くの不動産会社が利用している査定方法にも近いものだからです。

ここでは、戸建や土地の査定方法を3ステップでわかりやすく説明します。

読み終えて頂ければ、あなたは、ご自身で不動産の査定ができるようになるだけでなく、実際に不動産会社の訪問査定を受けたときに、提出された金額の正確性が判断できるようになり、訂正な査定価格を算出できている信頼のおける不動産会社を選べるようになります。

査定価格算出の3ステップ

土地・戸建の査定は、次の手順で算出します。

査定価格算出の3ステップ

土地の査定については、より正確な情報を算出するために、公示地価相当価格と実勢価格の両方を求めます。(市街化調整区域の場合は、実勢価格のみ)

建物については、建築当時の建築費が計算の基の数字となるため、あらかじめご準備してください。

※本記事で主に説明している査定は、土地が整形地の場合の査定方法です。土地の形がいびつな不整形地や路地状敷地(旗竿地)、再建築が出来ない土地など、個別の特殊事情がある場合は別途、お気軽にお問合せ下さい。

では、ひとつひとつ説明します。

第1章 step1:まずは公示地価相当額を求めよう!

公示地価とは、国土交通省が1年に1度発表する基準地に対しての㎡あたりの単価を指し、実際の不動産取引の指標として利用されています。あなたの不動産が公示地価の基準点に設定されていることは稀ですが、近隣の公示地価の地点と比較し、所有する不動産の公示地価相当額を算出することは可能です。

公示地価相当額を算出するためには、次の2つの情報を利用します。

では、実際に弊社所在地を「対象不動産」とし、不動産の査定を行います。対象不動産を所有する不動産に置き換えて頂ければ、あなたの不動産で査定を行うことができます。

1-1.前面道路の路線価を確認しよう。

路線価とは、不動産の相続や贈与の際に利用する数値のことですが、不動産査定においては、基準価格として利用することができます。

路線価は市街地であれば基本的にはすべての公道に設定されているため、あなたの不動産の前面道路にも価格表示があるはずです(市街化調整区域には設定がない)。

路線価は、財務基準評価書を利用し調べます。

対象不動産の前面道路路線価は次の通りです。

路線価

対象不動産の前面道路の平成29年の路線価は、490Dとなっています。アルファベット部分は借地割合を表しているため、所有権価格の算出には利用しません。路線価は、㎡あたりの金額を単位を千円で表しています。

よって、対象不動産の前面道路の路線価は、490,000円/㎡となります。次に、対象不動産の公示地価相当額を算出します。

1-2.公示地価相当額を求めよう

前述した路線価図を利用して、対象不動産から一番近い公示地価を探します。公示地価とは、国土交通省が発表している一般の土地取引の指標となる数値です。

路線価②

近い公示地価を探す際に、対象不動産が住宅地であれば住宅地の公示地価を、商業地であれば商業地の公示地価を参照するようにしてください。

対象不動産は住宅地のため、一番近い公示地価は、世田谷-公96ということになります。

標準値・基準値検索システムを利用し、公96の公示地価価格を検索します。

公示地価

公96の公示地価価格は、605,000円/㎡に対して、前面道路の路線価は、480,000円/㎡となっています。

つまり、公示地価と路線価の関係は、480,000円/㎡÷605,000円/㎡=79%となっています。この割合を対象不動産に当てはめると次の通りになります。

490,000円/㎡÷79%=620,000円/㎡

上記数値が、対象不動産の公示地価㎡価格となります。対象不動産は、土地面積:110㎡のため、620,000円×110㎡=68,200,000円が公示地価相当額と算出できます。

対象不動産の公示地価価格:68,200,000円

公示地価相当額が算出できましたら、次に土地の実勢価格の算出を行います。

第2章 step2:実勢価格を求めよう。

公示地価で算出した数値は、路線価よりも実勢価格に近いものです。しかし、実際に取引される金額とはまだ正確には一致しません。よって、実際に取引された事例をもとに実勢価格を算出します。

実勢価格の算出には、不動産取引価格情報検索を利用します。

まずは、対象不動産に近い取引事例を検索します。

土地総合情報システム

該当箇所を拡大します(詳細5)。

拡大図

該当事例の情報を整理すると下記のようになります。

所在 世田谷区代田
最寄り駅・徒歩距離 小田急線「下北沢」駅徒歩8分
成約価格 7,800万円
成約坪単価 220万円
成約㎡単価 66万円
土地面積 120㎡
土地形状 ほぼ長方形
道路 北東側 区道 2.5m
用途地域 第1種低層住居専用地域

上記情報から取引地の大まかな位置を検索し、距離の公示地価を検索します。

※取引事例の位置が特定でき、路線価がわかる場合は、路線価からの倍率で行う方が正確な数字を求められる。

今回の場合は、先ほど利用した公96が該当の公示地価となった為、公示地価価格は605,000円/㎡を採用します。

取引事例と公示地価の関係を求めると次のようになります。

605,000円/㎡÷660,000円/㎡=91%

これを対象不動産の公示地価相当額に当てはめます。

620,000円/㎡÷91%=681,000円/㎡

次に個別事由をもとに増減価を行います。対象不動産の近しい取引事例を基に算出しているため、土地形状が同等であれば10%前後の増減で良いと考えられます。

  • 前面道路:対象不動産前面道路が4.0mに対し、取引事例は2.5m
  • 駅距離:対象不動産が徒歩2分に対し、取引事例は徒歩8分
  • 接道方向:対象不動産が南側接道に対し、取引事例は北東側接道

以上のことから、対象不動産に増価10%を行います。

よって、対象不動産の実勢価格は下記の通りに算出されます。

(681,000円/㎡×110%)×110㎡=82,400,000円

対象不動産の実勢価格:82,400,000円

以上が土地の売却目安金額を算出する方法です。是非、あなたの土地で試してみてください。

不動産が値上がりしている地域では、公示地価よりも実勢価格が高い事例が多いのですが、下落してる地域や横ばいの地域の場合、実勢価格は路線価と公示地の間の価格となることが多いように考えられます。

次に、売却する不動産の建物が十分利用価値がある場合は、建物価格を求めましょう。

第3章 step3:建物価格を求めよう。

次に建物価格を算出します。建物価格算出は次の式を利用します。

建物価格

では、実際に次の条件の建物の建築費を査定してみましょう。

建築費(新築時) 25,000,000円
種類 木造スレート葺
床面積 1階・2階延べ床面積:110㎡
修繕・改築 特になし
新築年月 平成12年10月
売却年月 平成29年11月

まずは、減価率を求めます。

減価率は、{(経済的耐用年数-経過年数)÷経済的耐用年数}×観察減価で求めます。

木造の経済的耐用年数は、築25年とします。経済的耐用年数とは、買主が建物価値を認める築年数を指すため、大手ハウスメーカーの場合は、築30年とする場合もあり、建材などでも変化します。

観察減価とは、外観や室内などの現在の建物状況を指します。例えば、屋根の葺き替えや外壁塗装を適時に行っているかなどの評価となります。事例では、修繕・改築はなしとなっていますので、観察減価は0.9とします。

{(25-17)÷25}×0.9=減価率:0.28

求めた減価率を、建築費に乗じます。

25,000,000 × 0.28 = 7,000,000円

事例の建物価格:7,000,000円

最後に、土地と建物の自己査定金額を足せば、戸建としての査定金額が算出できます。

建築当時の資料がなく、建築費が不明な場合は、国土交通省発表統計年報に基づく標準的な建築費表を参照します。

第4章 自分で査定することが難しい場合

今までの査定方法は、整形地(道路に接道している正方形若しくは長方形の土地)を前提に説明してきました。

しかし、次のような不動産の場合、自分で査定を行う事が困難です。

  • 不整形地、路地状敷地
  • 借地、底地
  • 再建築不可  など

 

 

このような不動産の場合、不動産査定にも専門性を要するため、ご自身で査定を行うことは困難です。

無理に査定をしようとせずに、まずはその分野の専門家がいる不動産会社にご相談を行って下さい。インターネットで、「困っているキーワード 不動産売却」と検索すると、その分野の専門家の記載した記事などが確認できます。

まとめ

不動産査定の方法は不動産会社によっていくつもあると思われがちですが、基本的にはこの記事で説明した査定方法の派生形であることが多いように思います。

実際に不動産会社に査定を依頼すれば、より詳細なデータや計算により査定額を導き出してくれますが、不動産会社の査定書をもらう前にあなた自身で不動産を査定することで、不動産会社から提出された査定書の認識はより深いものになり、安心して売出価格の設定を行うことができます。

不動産の査定を依頼する前に、是非一度この査定方法を試してみてください。

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